Foi publicada, no Diário da República de 27 de Fevereiro, a Lei n.º 6/2006, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), alterando também o Código Civil, o Código do Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial. Tal diploma entra em vigor a
28 de Junho deste ano e, até lá, deverão ser publicados diversos diplomas complementares da nova lei.
O NRAU vem substituir o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.
Estabelece que o arrendamento urbano pode ter dois fins: habitacional e não habitacional (o RAU dizia comércio, indústria e profissões liberais; no NRAU passam a não habitacionais).
A situação catastrófica do mercado com arrendamentos muito antigos tem levado à contínua degradação dos centros urbanos (Senhorio: não há rendimento não há obras, se as quiser desconte na renda; Inquilino: não tenho dinheiro; vou pedir à Câmara Municipal, e esta, por sua vez, não tem dinheiro, não pode fazer).
Ora, proprietários e inquilinos devem seguir e ter interesses comuns.
Segundo dados do INE, em 1981 existiam 1,6 milhões de habitações próprias e 1,2 milhões de habitações arrendadas. Em 2001, as habitações próprias tinham crescido para 2,1 milhões e as arrendadas descido para 0,8 milhões.
Dos 0,8 milhões de habitações arrendadas, cerca de 30% eram a pessoas até 30 anos (o Estado comparticipa no pagamento das rendas de jovens com rendimentos baixos); 36% entre 31 e 64 anos e 34% com mais de 65 anos. Estima-se que existam cerca de 440.000 contratos de arrendamento anteriores a 1990, com renda média de 50,00.
As questões do arrendamento extravasam, em muito, a locação.
Têm a ver também com trabalho (o mercado de trabalho e do arrendamento têm de ser compatíveis) e com a segurança social: muitos pensionistas conseguem sobreviver por causa das rendas baixas, pelo que, dá jeito ao Estado, não mexer nas rendas antigas.
O NRAU tem uma organização algo complexa (embora contenha quase tudo no mesmo diploma). A propósito das antigas leis do inquilinato, conta-se que um eminente advogado tinha escrito no seu escritório que não dava consultas de inquilinato, pois embora soubesse, e muito, sobre a matéria, o emanharado legislativo era de tal forma que lhe parecia aconselhável o aviso.
O regime dos novos contratos de arrendamento urbano resulta:
Como é princípio geral da aplicação das leis no tempo, o NRAU só dispõe para o futuro, ou seja, aplica-se aos contratos de arrendamento celebrados após a sua entrada em vigor, que
será a 28 de Junho de 2006, mas abrange os contratos de arrendamento celebrados anteriormente e que subsistam àquela data (n.º 1 do artigo 59.º do NRAU). É, por isso, conveniente distinguir:

Actualização das rendas dos contratos celebrados a partir de 28/6/2006
A partir da entrada em vigor do NRAU, as partes regulam como quiserem (o artigo 1077.º do Código Civil remete o assunto para a autonomia privada: “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime”). Se as partes não regularem no contrato a maneira como é actualizada a renda, aplicam-se os coeficientes publicados pelo INE (inflação).

Contratos celebrados na vigência do RAU (15/11/2006 a 27/6/2006) e do DL 257/95 (5/10/1995 a 27/6/2006)
A actualização das rendas faz-se nos moldes actualmente em vigor, isto é, mediante coeficiente anualmente publicado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) que tem em conta os índices da inflação.

Actualização das rendas anteriores a 15/10/1990 (habitação) ou a 5/10/1995 (profissões liberais, comércio, etc.)
O senhorio que pretenda aumentar a renda terá que estar na posse de duas informações: a avaliação fiscal do imóvel, realizada há menos de três anos, e o coeficiente de conservação do imóvel. Só conhecendo estes dois valores lhe será possível calcular o valor da renda actualizada, que ele então comunicará ao arrendatário.
O pedido de determinação do coeficiente de conservação do locado é dirigido à Comissão Arbitral Municipal (CAM), a quem incumbe acompanhar a avaliação dos prédios arrendados,
coordenar a verificação dos coeficientes de conservação dos prédios e arbitrar em matéria de responsabilidade pela realização de obras.
Nos termos do artigo 49.º n.º 3, o funcionamento e as competências das CAM serão reguladas em diploma próprio.
Sobre o arrendatário impende um dever de colaboração, nomeadamente  facultando o acesso ao locado por forma a que seja realizada a avaliação fiscal do mesmo.
Recebida a comunicação do senhorio da qual consta o montante da renda futura, dispõe o arrendatário de 40 dias para responder. Pode então invocar, comprovando, eventuais circunstâncias que motivem um faseamento da actualização da renda mais prolongado (Rendimento Anual Bruto Corrigido do agregado familiar inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais, idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência comprovada com grau superior a 60%), presumindo-se a sua inexistência se nada for dito.
A retribuição (salário) mínima nacional para o ano de 2006 foi fixada pelo Decreto-Lei n.º 238/2005, de 30 de Dezembro, em 385,90 (385,90 x 14 = 5.402,60 anuais).
Uma vez que o montante da renda actualizada decorre directamente da lei, não tem o arrendatário a possibilidade de recusá-lo, ou, querendo sair, direito a qualquer indemnização, com excepção de eventuais compensações por obras licitamente feitas.
Se o arrendatário recebeu a comunicação do senhorio e não tem interesse em aceitar as condições propostas, pode, pois, denunciar o contrato (dentro do referido prazo de 40 dias), dispondo de seis meses para desocupar o locado, sem que seja devida a renda actualizada.
A actualização da renda poderá ser feita até ao limite máximo do valor anual correspondente a 4% do valor do locado.
Considera-se valor do locado o produto do valor da avaliação realizada, nos termos do artigo 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação do imóvel.
Tal coeficiente é determinado de acordo com a seguinte tabela:


Compete a Engenheiros ou a Arquitectos, com inscrição em vigor nas respectivas Ordens, determinar o estado de conservação do locado, de acordo com as directrizes que constarem em diploma que deverá ser publicado antes da entrada em vigor do NRAU.
Os níveis 2 e 1 só serão, em princípio, aplicáveis aos arrendamentos não habitacionais.
Se o nível de conservação for, por exemplo, 3 (estado de conservação médio), e tal se dever a obras realizadas pelo arrendatário, então é admissível que o nível a aplicar na actualização não seja o 0,9 mas o 0,7, pois o inquilino já suportou o custo das obras (é de admitir que se não fossem as obras do inquilino, o estado de conservação seria mau). Se as obras foram feitas pelos dois, deverá ser encontrada uma média.
Para promover a actualização das rendas habitacionais, o senhorio terá de requerer a avaliação do locado nos termos do CIMI e desde que o nível de conservação do prédio não seja inferior a 3. É conveniente fazer primeiro as contas antes de requerer a avaliação, pois a nova renda pode não compensar o valor a pagar de imposto municipal sobre imóveis após a referida avaliação (esta legislação está a ser um instrumento de cobrança de impostos, o que, não sendo o objectivo principal, é muito favorável às finanças do Estado e das autarquias!).
A actualização é feita de forma faseada ao longo de dois, cinco ou dez anos, consoante as circunstâncias, dependendo, entre outros factores, do rendimento do agregado familiar, da idade ou eventual deficiência do arrendatário superior a 60%.
Em princípio, a actualização do valor da renda será feita de forma faseada ao longo de cinco anos, tendo como limite máximo a actualização de 50,00 mensais no primeiro ano, e o de 75,00 nos segundo a quarto anos, excepto quando tal valor for inferior ao que resultaria da actualização anual, caso em que será este o aplicável.
Para ser concretizada em dois anos, o senhorio terá de invocar que o agregado familiar do arrendatário dispõe de Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) superior a 15 salários mínimos nacionais anuais ( 81.039,00), isto no caso do arrendatário não invocar e comprovar que tem mais de 65 anos de idade ou deficiência de grau superior a 60%. Para saber o RBAC, o senhorio terá de se deslocar às finanças.
O regime do RBAC será determinado em diploma próprio.
Também poderá ser feita ao longo de dois anos nos casos em que o arrendatário não tenha no locado a sua residência permanente, se tal não se dever a caso de força maior ou doença, ou se não permanecer no locado cônjuge ou pessoa que tenha vivido em economia comum com o arrendatário por prazo não inferior a dois anos, se não for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do arrendatário, seu cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto.
A actualização poderá ser feita, faseadamente, ao longo de dez anos caso o arrendatário invoque que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA ( 27.013,00); se a idade for igual ou superior a 65 anos ou caso se verifique deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Publicado na Revista Ingenioum N.º 92 - Março/Abril de 2006