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A internacionalização do mercado imobiliário

A internacionalização do mercado imobiliário só poderá ser analisada através do perfil dos investidores, promotores e compradores, uma vez que os produtos pertencem a um determinado local, não podendo ser deslocados.Até meados da década de 80, o mercado imobiliário em Portugal era limitado aos promotores portugueses possuidores de empresas de construção. A posse da capacidade de construção determinava o perfil do promotor.Após a adesão à CEE, em 1986, Portugal foi subitamente procurado por grupos estrangeiros que compraram terrenos e investiram na promoção de imóveis, preferencialmente destinados ao sector terciário. Simultaneamente, surgiram as empresas internacionais de mediação e consultoria imobiliárias, iniciando-se um processo de atracção de capital estrangeiro. Em 1986 os preços por m2 de escritórios situavam-se entre os 80 e os 120 contos (400 e 600 €/m2), mas rapidamente foram subindo, chegando a atingir preços de 800 contos/m2 (4.000 €/m2), arrastando os preços dos terrenos e permitindo elevadas remunerações. É indiscutível que essa fase contribuiu decisivamente para a profissionalização e internacionalização do sector e também para a entrada no mercado imobiliário de grupos nacionais tradicionalmente ligados a outros sectores de actividade. Da fase da promoção imobiliária assegurada pelos promotores construtores, passámos a outra dimensão dos empreendimentos e a uma maior diversidade dos intervenientes.Após alguma recessão entre 1993 e 1995, com as taxas de juro a descerem de 20 para 16%, começou a surgir o investimento estrangeiro no segmento habitacional. Este, apesar de ser mais difícil de gerir, por depender da venda a retalho da totalidade dos imóveis, ao contrário do segmento terciário destinado ao arrendamento, veio a beneficiar de elevada procura, consequência da contínua descida das taxas de juro que atingiram 4% em 1998. O rendimento dos portugueses entre 1990 e 1998 foi multiplicado por cinco, correspondente à capacidade de endividamento, traduzida por uma prestação mensal a pagar ao Banco. A escala dos investimentos e o retorno obtido potenciaram o aparecimento de novos investidores, muitos dos quais da vizinha Espanha. Para além do investimento na promoção imobiliária propriamente dita, há a registar o investimento destinado ao suporte da actividade comercial e do turismo. Em sentido contrário, o investimento de empresas portuguesas no estrangeiro tem privilegiado estas últimas alternativas, aparecendo como um meio de suporte à actividade comercial e turismo, designadamente em Espanha e no Brasil.A promoção imobiliária autonomizada da actividade de construção passou a contratar as restantes actividades inseridas na cadeia de valor com diversos intervenientes, nomeadamente os projectistas, a banca, a mediação imobiliária, a fiscalização de obras e a gestão profissional dos empreendimentos, e de diferentes nacionalidades. As oportunidades e as alterações que o sector conheceu nos últimos 17 anos não serão repetíveis, mas resultam, em muito, da internacionalização do mercado, da abertura ao investimento estrangeiro e da participação dos profissionais em feiras e exposições internacionais. Novos conceitos foram absorvidos e implementados no mercado português, com a dinâmica própria da procura de oportunidades. Se analisarmos a internacionalização do imobiliário através do perfil dos clientes, Portugal continua a ter um elevado potencial para atrair cidadãos de outros países. Tem excepcionais condições de clima, comparativamente com outros países da Europa, nomeadamente para habitação permanente de reformados durante o Inverno, para a prática de golfe ou para turismo.A percepção destas oportunidades é um incentivo à promoção imobiliária, mas a atracção dos clientes de outros países necessita de uma estratégia nacional, integrando programas e acções concertadas entre os diversos agentes.Uma nota final sobre as condições para o exercício da actividade imobiliária em cada país. Contrariamente ao que sucede noutros sectores de actividade, em que ao nível comunitário as condições para o seu desenvolvimento são muito semelhantes, na actividade imobiliária ainda nos encontramos em mercados muito fechados, devido às regras e legislação próprias de cada país e de cada município, que condicionam o licenciamento urbano. Esta é uma das áreas de mercados mais protegidas, uma vez que a obtenção de um alvará de loteamento ou de uma licença de construção condiciona totalmente a actividade, devido às normas específicas sobre urbanismo, licenciamento de imóveis e regulamentos técnicos. Esta especificidade própria de cada país é um dos maiores entraves à internacionalização dos promotores. A UE tem vindo a introduzir alterações através de directivas comunitárias sobre regulamentação técnica, envolvendo os Eurocódigos, a certificação energética dos edifícios, o acesso a pessoas com mobilidade condicionada, a segurança, etc.. À medida que estes regulamentos passarem a ser comuns em todos os países, maiores facilidades se registarão no licenciamento. Mas também é verdade que o mercado dos projectos e da consultadoria conhecerá uma maior concorrência entre os especialistas dos diferentes países. Esta vantagem para os promotores constituirá uma dificuldade para os projectistas.É por estas razões que a promoção imobiliária tem características particulares, não comparáveis com outros sectores e que obrigam a uma análise cuidada das opções de internacionalização.

Fernando Santo
Bastonário da Ordem dos Engenheiros

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