De acordo com a Proposta nº 38/XII, de 29 de dezembro de 2011, recentemente aprovada, as novas regras relativas à atualização de rendas quer no arrendamento para habitação quer para fins não habitacionais entram em vigor em 1 de Janeiro de 2013. Até 31 de Dezembro de 2012 continuam a aplicar-se as actuais regras do NRAU. 

A proposta aprovada prevê ainda que as rendas de prédios urbanos auferidas por pessoas singulares sejam objeto de um regime fiscal próprio, ainda a fixar pelo Governo. No arrendamento não habitacional prevê-se um regime especial apenas para microentidades (empresas que reúnam dois dos seguintes critérios: balanço até 500.000 euros, volume de negócios até 500.000 euros, média de cinco empregados), atendendo à importância que estas assumem no tecido económico português. Nesta medida, prevê-se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas pode ser atualizada a renda, por referência ao valor do locado. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato.

Tendo sido aprovada pelo Parlamento, o governo terá agora cerca de três meses para alterar a legislação complementar, de forma a implementar o novo regime. De entre os vários diplomas a alterar contam-se, nomeadamente:

- Regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação;
- Regime jurídico das obras em prédios arrendados;
- Regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda;
- Elementos constantes do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração;
- Constituição e funcionamento das comissões arbitrais municipais.

Mudam também as regras do Código Civil e do Código de Processo Civil relacionadas. Uma vez aprovado, o NRAU alterado será inteiramente republicado no Diário da República e deverá entrar em vigor 90 dias depois.

Aspetos Mais Relevantes

- Agilização do procedimento de despejo - é criado um novo procedimento extrajudicial para desocupação rápida dos imóveis, que passará a ser a forma de efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes. Deverá demorar em média três meses, em vez dos actuais 16 meses;

- Pagamento de renda - reforça-se o mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do imóvel arrendado, através da nova faculdade dada ao senhorio de resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso de pagamento da renda. O arrendatário poderá pagar a renda em atraso por uma única vez e assim invalidar a resolução do seu contrato. Caso não pague, terá de sair sem qualquer outro prazo;

- Duração dos contratos - alteração ao regime previsto no Código Civil sobre contratos de arrendamento para habitação, prevendo-se a possibilidade de escolha da duração dos contratos, que podem vir a ser mais curtos e mais ajustados às necessidades do arrendatário e do senhorio. Estes podem livremente estipular a duração dos contratos para habitação, que não ficam sujeitos a um prazo mínimo salvo se nada for definido, situação em que os contratos se consideram celebrados pelo prazo de dois anos;

- Denúncia por mera comunicação - para promover a reabilitação do edificado nacional, o Governo propõe um procedimento mais rápido para a denúncia do contrato de arrendamento celebrado por duração indeterminada em caso de certas obras. A proposta prevê que o senhorio possa avisar o arrendatário por mera comunicação, quando pretenda proceder à demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que impliquem a desocupação do locado. Caso o senhorio não execute as obras depois de denunciar o contrato para o efeito, será responsabilizado. O mesmo procedimento de denúncia por mera comunicação aplica-se nos casos em que o senhorio precise da casa para habitação pelo próprio ou pelos seus filhos;

- Revisão dos contratos antigos para o novo regime - mantém-se a distinção entre os contratos celebrados antes e depois da reforma introduzida pelo NRAU em 2006, mas aproxima-se o regime dos contratos antigos ao regime do NRAU para os novos contratos. Ou seja, aos contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano de 1990 e aos contratos não habitacionais antigos passa a prever-se a possibilidade de livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos celebrados por duração indeterminada nos mesmos termos aplicáveis aos novos contratos.