Nos termos da Proposta nº 38/XII, de 29 de dezembro de 2011, já aprovada no Parlamento, as regras propostas pelo Executivo prevêm a transição e atualização de rendas, aproveitando o novo mecanismo de negociação da renda, que assenta numa proposta do senhorio e posterior negociação com o inquilino, sobre o valor da renda. Existem, contudo, duas exceções à negociação: casos de carência económica do arrendatário e inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Atualmente, o regime de transição e atualização de rendas para contratos habitacionais anteriores a 1990 celebrados por duração indeterminada não podem ser terminados cessados por livre vontade do senhorio. Este apenas pode promover a atualização da renda se o imóvel estiver avaliado fiscalmente há menos de três anos e se estiver em estado médio (pelo menos) de conservação. Por outro lado, hoje a atualização é faseada, entre dois e 10 anos, até 4% do valor da habitação.

Para contratos para fins não habitacionais, as partes podem continuar a estabelecer livremente regras quanto à duração do seu contrato. Actualmente, de acordo com as regras em vigor, se nada disserem, o arrendamento fica celebrado por 10 anos. Com as alterações propostas pelo Governo, este prazo é encurtado para cinco anos.

Transmissão do arrendamento

A revisão das regras do arrendamento urbano prevê ainda a alteração do regime da transmissão dos contratos de arrendamento para habitação antigos. Desta forma o Executivo pretende por fim à possibilidade de transmissões sucessivas e à transmissão para pessoas que tenham já casa própria ou arrendada no mesmo concelho. Por outro lado, nalguns casos permite-se a transição integral para o novo regime através da alteração do tipo de contrato.

De acordo com a proposta, transmite-se o direito ao arrendamento, passando o contrato de arrendamento a considera-se celebrado por prazo certo de dois anos (salvo outro acordo das partes), sempre que:

- A transmissão ocorra para ascendente que viva com o arrendatário e tenha menos de 65 anos;

- O direito ao arrendamento seja transmitido para um menor que viva com o primitivo arrendatário, que perfaça 18 anos ou 26 anos se ainda estiver a estudar.

Assim, o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:

- O Cônjuge com residência no locado;

- A Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, e habitasse a casa em causa há mais de um ano;

- A Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de dois anos e habitasse o locado há mais de um ano.

Havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

O direito à transmissão não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário.