Nos termos do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro e Declaração de Retificação n.º 59-B/2012, de 12 de outubro, e ainda, da Lei n.º 30/2012, de 14 de agosto, Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto e Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto foi definido o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado.

Juntamente com as novas regras do arrendamento urbano e da realização de obra de remodelação, bem como o novo regime para a reabilitação urbana, foi criado este novo regime de determinação do nível de conservação, que é comum ao arrendamento urbano, à reabilitação urbana e à conservação do edificado, deixando de ser uma competência das CAM.

Serão ainda regulamentados os elementos do imóvel a avaliar, os critérios dessa avaliação e a forma de cálculo do nível de conservação, bem como os procedimentos necessários à execução das novas regras. A atual ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de imóveis locados continua em vigor até ser aprovada uma nova.

I - Níveis de conservação e obras

Os níveis de conservação refletem o estado de conservação de um prédio urbano ou de uma fração autónoma e a existência, nesse prédio ou nessa fração, de infraestruturas básicas.

Os níveis de conservação são os seguintes: 5 (Excelente), 4 (Bom), 3 (Médio), 2 (Mau) e 1 (Péssimo) e, uma vez determinado o nível, é válido por três anos.

Quando da avaliação resulte um nível de conservação "mau” ou "péssimo”, o proprietário, o usufrutuário, o superficiário ou o arrendatário podem requerer à câmara municipal (ou à entidade gestora) a descrição das obras a efetuar para se atingir o nível médio.

Mesmo que seja atribuído ao prédio nível médio ou bom, o proprietário ou o usufrutuário pode ainda requerer a descrição das obras necessárias para se atingir nível superior.

 As taxas devidas constituem receita municipal e podem ser alteradas pela assembleia municipal. São definidas por Unidades de Conta Processuais (uma UC corresponde a 102 euros).

A determinação do nível de conservação é ordenada pela câmara, oficiosamente ou a requerimento do proprietário, usufrutuário ou superficiário, do senhorio ou do arrendatário, ou de outras pessoas previstas na lei. A avaliação passa a poder ser feita por arquitetos, engenheiros ou engenheiros técnicos.

Estes técnicos estão impedidos de intervir em relação a prédios próprios ou em que seja interessada, a qualquer título, uma entidade de que sejam administradores ou colaboradores, ou em prédios em que sejam interessados familiares próximos.

II – Substituição das Comissões Arbitrais

O novo regime confere um papel central à câmara municipal competente ou à empresa do setor empresarial local (ou, em determinadas circunstâncias, à sociedade de reabilitação urbana que assuma a qualidade de entidade gestora).

As CAM já constituídas até 1 de janeiro podem continuar a exercer as competências que são agora atribuídas às câmaras municipais/entidades gestoras, mas vai depender de deliberação da câmara municipal competente, a adotar até 30 de junho.

A partir daí, essas CAM só existirão por mais cinco anos, extinguindo-se automaticamente nessa altura e não poderão ser constituídas novas CAM. Os processos que se encontrem pendentes nas CAM continuam a correr os seus termos, até final, caso a câmara deliberar. Caso contrário, são remetidos às câmaras municipais/entidades.

 III – Outros pontos de relevo

- O mecanismo de atualização das rendas dos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano de 1990, previsto nas novas regras do arrendamento urbano deste ano, deixou de ter como pressuposto a existência de um nível de conservação do locado igual ou superior a 3. No entanto, subsiste a necessidade de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para outras finalidades no âmbito do arrendamento urbano, da reabilitação urbana e da conservação do edificado;

 - Mais profissionais podem realizar a determinação do nível de conservação. Assim, arquitetos, engenheiros ou engenheiros técnicos inscritos na respetiva ordem profissional, podem realizar esta avaliação. Podem ser designados pela câmara municipal ou empresa local, de entre trabalhadores que exerçam funções públicas no município ou nessa empresa ou, podem ser pessoas que constem de listas fornecida pelas respetivas ordens profissionais;

 - O regime jurídico da urbanização e edificação é alterado e passa a incluir a determinação do nível de conservação, articulando-se com o regime agora definido. A descrição do estado do imóvel passa a incluir a identificação do seu estado de conservação. O auto é assinado por todos os técnicos e pelo perito que participaram na vistoria.

O diploma começou a vigorar a 1 de janeiro de 2013 e revoga o anterior regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação e o relativo às comissões arbitrais municipais (CAM).