Nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o regime jurídico da atividade de mediação imobiliária foi alterado e começou a ser aplicado dia 1 de março, adequado às regras sobre prestação de serviços deste ramo de atividade em vigor na União Europeia.

Uma das novidades versa sobre as licenças e os cartões de identificação que passam a ter validade ilimitada. As licenças emitidas ao abrigo da legislação anterior, válidas a 1 de março, passam a ter duração ilimitada, sem necessidade de qualquer formalismo adicional. Aos processos em curso no Instituto da Construção e do Imobiliário (InCI) nessa data aplicam-se, nas situações em que tal se revele mais favorável para os interessados, as normas que vigoravam à data da respetiva abertura.

A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. Inclui ainda o desenvolvimento de ações de prospeção e recolha de informações para encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes e a promoção dos imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, através de divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.

Uma empresa de mediação imobiliária pode ser uma pessoa singular ou coletiva, cujo domicílio ou sede se situe em qualquer Estado do Espaço Económico Europeu (EEE) e, sendo pessoa coletiva, tenha sido constituída ao abrigo da lei de qualquer desses Estados e se dedique à atividade. Podem prestar serviços que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões, de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objeto dos contratos de mediação imobiliária que celebrem.

 A atividade de mediação imobiliária só pode ser exercida em Portugal por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato. A fiscalização cabe ao InCI, que emite cartões de identificação aos responsáveis legais destas empresas por si licenciadas, que devem exibi-los em todos os atos em que intervenham nessa qualidade. É esta entidade que recebe os pedidos de licenciamento (no modelo próprio do InCI), preferencialmente por via do balcão único eletrónico.

I - Remuneração da empresa

As regras definidas são aplicáveis apenas aos contratos sujeitos à lei portuguesa.

A remuneração de uma mediadora é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

 A empresa também recebe remuneração nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

Pode ainda estar previsto no contrato de mediação imobiliária a cobrança de quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.

O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.

 II - Requisitos de licenciamento

O licenciamento para o exercício da atividade depende do preenchimento cumulativo, pelos requerentes, dos seguintes requisitos:

 a) Ter idoneidade comercial - não são consideradas comercialmente idóneas as empresas de mediação imobiliária e respetivos representantes legais que tenham sido declarados insolventes (salvo se decretado judicialmente plano de insolvência). Não são ainda considerados comercialmente idóneos os representantes legais de empresas de mediação que estejam legalmente impedidos de exercer o comércio ou se encontrem nessa situação por via de processo de insolvência. Também não são idóneos os que tenham sido representantes legais de uma empresa de mediação imobiliária punida, pelo menos duas vezes, por desrespeito dos seus deveres para com os clientes, entre outras situações;

b) Ser detentor de seguro de responsabilidade civil ou garantia financeira ou instrumento equivalente que o substitua, no montante mínimo de € 150 000,00 euros, para cumprir a responsabilidade emergente da sua atividade. Podem ser contratados noutro Estado do EEE, mas têm de satisfazer as condições agora definidas. Este seguro servirá para pagar danos patrimoniais causados a terceiros (pessoas que não tenham sido parte no contrato de mediação), decorrentes de ações ou omissões das empresas, dos seus representantes e dos seus colaboradores.

III – Sobre a Licença

A licença de mediação imobiliária caduca oficiosamente, sempre que o InCI determine que a empresa deixou de cumprir os requisitos de idoneidade e seguro obrigatório, ou quando a empresa comunique que pretende cessar a sua atividade em Portugal.

Para controlo da validade da licença, o InCI recolhe e analisa, por via eletrónica e se necessário com recurso ao sistema de informação do mercado interno, os elementos que possam ser obtidos oficiosamente, notificando os interessados para apresentarem, em prazo que não pode ser inferior a 20 dias, os demais elementos necessários.

As licenças ou os registos de empresas estabelecidas noutros países do EEE são suspensos quando as empresas o requeiram, não podendo o período de suspensão ser superior a um ano. O cancelamento das licenças ou registos dá-se a pedido das empresas, como sanção no caso de interdição do exercício da atividade, quando se extinga ou cesse a respetiva atividade, ou quando as empresas não paguem voluntariamente as coimas que lhes sejam aplicadas.

IV – Sobre o cancelamento da licença

A falta de pagamento das taxas ao InCI também determina o cancelamento da licença.

 As empresas de mediação imobiliária cujas licenças ou registos tenham caducado, estejam suspensas ou canceladas ficam impedidas do exercício da respetiva atividade.

Consequências:

a) O encerramento dos estabelecimentos e postos provisórios afetos à atividade de mediação imobiliária da empresa em território nacional, sob pena de encerramento coercivo pelas autoridades competentes, ficando vedado o exercício da atividade nos respetivos estabelecimentos e postos a partir da data de receção da pertinente notificação;

b) A entrega ao InCI dos cartões de identificação dos respetivos representantes legais por este emitidos, no prazo máximo de oito dias a contar da data da notificação da decisão pertinente, sob pena de apreensão imediata pelas autoridades competentes;

c) A caducidade dos contratos de mediação imobiliária em vigor celebrados pela empresa relativos ao exercício da atividade em território nacional.

Não cumprir qualquer destas três consequências acarreta processo contraordenacional e o pagamento de coima entre coima de 5.000 e 30.000 euros.