PROPRIEDADE HORIZONTAL; CONTRATO DE EMPREITADA; DEFESA DO CONSUMIDOR; DEFEITOS; PARTES COMUNS; DIREITO A REPARAÇÃO; CONTAGEM DE PRAZOS; DENÚNCIA; CONDOMÍNIO; ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS.
Prazo de garantia nas empreitadas de construção para habitação é superior a 5 anos.

Aos contratos de empreitada de consumo aplica-se, para obter a reparação, eliminação ou substituição dos defeitos da obra, a legislação de defesa do consumidor (Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio) e só subsidiariamente o Código Civil. 
A entrega considera-se feita no momento em que o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos, correspondendo, assim, o dies a quo a partir do qual se conta o início do prazo dos cinco anos à transmissão dos poderes de administração das partes comuns para os condóminos, através da sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.
Segundo os arts 5.º, n.º 1 e 5.º - A do Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio, o adquirente beneficia de um prazo de cinco anos para o conhecimento da desconformidade do objeto, do prazo de um ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia e de um prazo de três anos, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a ação destinada a exercitar o direito à reparação ou eliminação dos defeitos.
A denúncia pode ser dispensada no caso de o adquirente detetar o defeito dentro do prazo de garantia e intentar a ação no prazo de um ano a partir desse conhecimento, pois, então, a citação para a ação funcionará como denúncia.

O supra sumariado é de uma decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que decidiu que, quando estejam em causa imóveis destinados a habitação, deve-se aplicar a legislação de defesa do consumidor (supra indicada) a qual confere ao consumirdor um prazo mais dilatado do que nos contratos normais de empreitadas para construção para outros fins, para exercer os seus direitos à reparação de defeitos na obra, o qual pode ir até nove anos: cinco anos para tomar conhecimento dos defeitos, um ano para os denunciar e três anos para agir judicialmente contra o construtor.

O condomínio de um prédio, constituído em 2007, intentou uma ação contra os construtores do mesmo pedindo para que fossem condenados a proceder à reparação de todas as anomalias detetadas no edifício.
Alegou, em síntese, que esses defeitos eram originários do próprio imóvel e decorrentes da utilização de materiais inapropriados e de uma execução deficiente da obra, e que, no momento da compra e venda, se encontravam ocultos e impercetíveis, só tendo sido detetados em dezembro de 2011.
As construtoras contestaram a ação alegando que toda e qualquer anomalia teria que ter sido comunicada até  26/06/2012, data em que se completavam cinco anos desde a entrega do edifício. E, tendo tido conhecimento da existência dos alegados defeitos no prédio apenas com a citação para a ação, ocorrida em 07/11/2012, tinha-se dado a caducidade do direito de ação do condomínio.
O tribunal de 1.ª instância julgou verificada a exceção de caducidade e absolveu as construtoras, ao considerar que a contagem do prazo de garantia, de cinco anos desde a entrega do imóvel, se iniciara a 12/07/2007, com a constituição da propriedade horizontal e entrega da maioria das frações autónomas aos condóminos adquirentes. E que, não tendo havido denúncia dos defeitos antes da data da propositura da ação, o prazo já tinha terminado quando, em 24/10/2012, fora intentada a ação.
Não se conformando com a sentença da 1.ª instância, o condomínio recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa (TRL), que a confirmou, embora dizendo que o prazo só se iniciara no dia 30/07/2007, data em que se realizara a primeira assembleia de condóminos do prédio.
Esta assembleia pode ser realizada por iniciativa do construtor (o qual terá o maior interesse nisso pois é a partir da data de realização desta assembleia que começa a contar o prazo de garantia)  ou dos próprios condóminos.
Não se conformando também com a decisão do TRL o condomínio recorreu para o STJ.
 
O STJ concedeu provimento ao recurso do condomínio, condenando solidariamente as duas construtoras a procederem à reparação das anomalias existentes no edifício, num prazo de seis meses.
A lei relativa às empreitadas de construção confere, em geral, ao dono da obra ou ao comprador um prazo de garantia de cinco anos, durante o qual o empreiteiro, ou o vendedor, é responsável pela reparação dos defeitos apresentados na obra e, consequentemente, pelos prejuízos causados.
Porém, quando estejam em causa frações destinadas a habitação, decidiu o STJ, que os prazos para o exercício do direito de reparação dos defeitos devem ser contados segundo os critérios previstos na legislação de defesa do consumidor, que constituem normas especiais relativamente às regras gerais do Código Civil previstas para o contrato de empreitada e que, assim, afastam a sua aplicação.
A legislação de defesa do consumidor confere aos prazos uma natureza diferente nas empreitadas de consumo em relação às empreitadas comuns e alonga o período durante o qual os direitos do dono da obra (neste caso do condomínio) podem ser exercidos nas empreitadas de consumo.
Concluindo-se, assim, que o consumidor beneficia de um prazo de cinco anos para o conhecimento da desconformidade do imóvel, do prazo de um ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia e de um prazo de três anos, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de instaurar a ação destinada a exercitar o direito à reparação ou eliminação dos defeitos.
Sendo que a denúncia pode ser dispensada no caso de o adquirente detetar o defeito dentro do prazo de garantia e intentar a ação no prazo de um ano a partir desse conhecimento, pois, nesse caso, a citação para a ação funcionará como denúncia dos defeitos.
Daqui resulta que, nas relações de consumo, após o dia de entrega da obra, o prazo máximo para o exercício dos direitos do consumidor é de nove anos para os bens imóveis, correspondentes a cinco anos para tomar conhecimento dos defeitos, um ano para denunciar os defeitos e três anos para intentar a ação contra o construtor.
Tratando-se de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal e os defeitos invocados referentes às partes comuns do edifício, a obra deve ser considerada entregue, para efeitos de início da contagem do prazo de cinco anos para conhecimento dos defeitos, na data em que seja instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor, seja por ação dos condóminos.
Para esse efeito o que releva é o momento a partir da qual o vendedor perde o controlo da assembleia de condóminos, pois só neste momento o condomínio fica em condições de exercer os direitos de reparação ou de eliminação dos defeitos perante o construtor.

Referências:
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 31 de maio de 2016 proferido no processo
721/12.5TCFUN.L1.S1

Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/04, alterado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008 de 21 de maio (artigos 5.º e 5.º-A)
Código Civil, artigo 1225.º