Nos termos da Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto o regime jurídico da reabilitação urbana foi alterado tendo sido criado um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas e um regime especial de reabilitação urbana para os edifícios ou frações, ainda que localizados fora de áreas de reabilitação urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir -lhes adequadas características de desempenho e de segurança.

I - Procedimento simplificado de controlo prévio

A partir de 14 de setembro, a realização de operações urbanísticas de reabilitação urbana de edifícios ou frações depende de uma comunicação prévia ao município nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação.
A entidade gestora dispõe de 15 dias úteis a contar da apresentação da comunicação prévia para a rejeitar quando verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicáveis. Neste caso, a entidade gestora deve indicar expressamente as normas legais ou regulamentares violadas e, sempre que possível, quais as alterações necessárias para a admissão da comunicação prévia.
Quando o técnico autor do projeto legalmente habilitado declare, através de termo de responsabilidade, que a desconformidade com as normas em vigor não é originada nem agravada pela operação de reabilitação urbana ou que esta melhora as condições de segurança e de salubridade da edificação, e ainda que são observadas as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício, a apreciação pela entidade gestora no âmbito da comunicação prévia não incide sobre a desconformidade com as normas em vigor objeto daquela declaração.
Decorrido aquele prazo sem que a comunicação prévia tenha sido rejeitada, a mesma considera-se admitida, devendo essa informação ser disponibilizada no sistema informático da entidade gestora, quando esta for o município, ou em sistema informático ou na página eletrónica, se se tratar de uma  empresa do setor empresarial local.
Na falta de rejeição da comunicação prévia, o interessado pode dar início às obras, efetuando previamente o pagamento das taxas devidas através de autoliquidação.
É dispensada a realização de consultas e a solicitação de qualquer parecer, autorização ou aprovação a entidades externas ou a serviços da organização autárquica municipal.
Quando a entidade gestora da operação de reabilitação urbana for o município, pode ser criada uma unidade orgânica flexível, interna ao município e constituída especialmente para apreciar o procedimento simplificado de controlo prévio, que deve integrar técnicos com as competências funcionais necessárias à apreciação de todo o procedimento de comunicação prévia, nomeadamente as necessárias para a análise da conformidade das operações urbanísticas com as normas legais e regulamentares aplicáveis.Concluída a operação urbanística, no todo ou em parte, aplica -se à autorização de utilização de edifício ou sua fração, quando legalmente exigida, o disposto no regime jurídico da urbanização e da edificação.

II - Regime especial

As operações urbanísticas de reabilitação abrangidas por este regime especial devem, cumulativamente:
- Preservar as fachadas principais do edifício com todos os seus elementos não dissonantes, com possibilidade de novas aberturas de vãos ou modificação de vãos existentes ao nível do piso térreo, nos termos previstos nas normas legais e regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis;
- Manter os elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial do edifício, designadamente abóbadas, arcarias, estruturas metálicas ou de madeira;
- Manter o número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura, sendo admitido o aproveitamento do vão da cobertura como área útil, com possibilidade de abertura de vãos para comunicação com o exterior, nos termos previstos nas normas legais e regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis;
- Não reduzir a resistência estrutural do edifício, designadamente ao nível sísmico, e observar as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício.
Este regime aplica-se às operações urbanísticas de reabilitação que tenham por objeto edifícios ou frações, localizados ou não em áreas de reabilitação urbana cuja construção, legalmente existente, tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e nos quais, em virtude da sua insuficiência, degradação ou obsolescência, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva.
Aplica-se também às operações urbanísticas realizadas em bens imóveis que se localizem em zonas de proteção e que não estejam individualmente classificados nem em vias de classificação, salvo quando importem novas aberturas de vãos na fachada ou na cobertura. Por outro lado, não se aplica às operações urbanísticas realizadas em bens imóveis individualmente classificados ou em vias de classificação ou localizados em áreas urbanas de génese ilegal, salvo se estiverem incluídos em áreas de reabilitação urbana.

III – Contraordenações

A realização de operação urbanística de reabilitação urbana sujeita a comunicação prévia sem que esta haja sido efetuada e admitida é punível com coima de  500 a  200.000 euros ou de 1.500 a  450.000 euros, conforme se trate de pessoa singular ou coletiva.
Já a realização de quaisquer operações urbanísticas de reabilitação de edifícios em desconformidade com o respetivo projeto ou com as condições da admissão da comunicação prévia é punível com coima de 3.000 a 200.000 euros, no caso de pessoa singular, e de 6.000 a  450.000 euros, no caso de pessoa coletiva.
A ocupação de edifícios ou das suas frações autónomas sem autorização de utilização, quando exigida, ou em desacordo com o uso nela fixado pode dar lugar a uma coima de  500 a  100.000 euros, no caso de pessoa singular, e de 1.500 a 250.000 euros, no caso de pessoa coletiva.

São puníveis com coima de  3.000 a  200.000 euros:
- Falsas declarações dos autores e coordenadores de projetos no termo de responsabilidade relativamente à observância das normas técnicas gerais e específicas de construção, bem como das disposições legais e regulamentares aplicáveis ao projeto
- Falsas declarações dos autores e coordenador de projetos no termo de responsabilidade;
-  Falsas declarações do diretor de obra, do diretor de fiscalização de obra e de outros técnicos no termo de responsabilidade relativamente à conformidade da execução da obra com o projeto aprovado e com as condições da comunicação prévia admitida ou à conformidade das alterações efetuadas ao projeto com as normas legais e regulamentares aplicáveis;
-  Falsas declarações do técnico legalmente habilitado no termo de responsabilidade;
- Subscrição de projeto da autoria de quem, por razões de ordem técnica, legal ou disciplinar, se encontre inibido de o elaborar.