Nos termos da Proposta de Lei n.º 24/XII, de 30 de Setembro de 2011, as regras da reabilitação urbana vão ser alteradas, na sequência de uma proposta do Governo que pretende dar um tratamento integrado à reabilitação urbana e ao mercado de arrendamento para facilitar condições de recuperação, no actual contexto económico-financeiro.

A proposta está ainda dependente de aprovação na Assembleia da República, e pretende-se que resolva dificuldades da actual lei. As novas regras deverão entrar em vigor um mês depois da republicação do diploma no diário da república, e podem implicar a criação de uma nova entidade, serviço ou comissão dentro das câmaras municipais para apreciar os pedidos de reabilitação, para concentrar recursos na apreciação destes projectos.

A revisão deste regime decorre do planeado no âmbito do Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a União Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo Monetário Internacional, bem como dos compromissos do Governo relativamente à simplificação dos procedimentos administrativos em matéria da reabilitação urbana.

 A SABER:

A proposta inclui medidas que deverão dar maior celeridade à realização das iniciativas de reabilitação e promover o investimento dos particulares, em três domínios:

- Simplificar o procedimento de criação de áreas de reabilitação urbana - a proposta prevê a possibilidade de fasear o procedimento de criação de uma área de reabilitação urbana, ao passo que o regime actual obriga a uma delimitação territorial e à definição da operação a desenvolver, com a estruturação concreta das intervenções a efectuar no interior da área de reabilitação urbana. Se a proposta for aprovada neste sentido, a aprovação da delimitação de áreas de reabilitação urbana passa a ser feita antes da aprovação da operação de reabilitação urbana a desenvolver nessas áreas, sem prejuízo da admissibilidade da sua aprovação simultânea. O município pode, nesta medida, aprovar, num mesmo momento, uma ou várias delimitações de áreas de reabilitação urbana, em consonância com a diversidade urbanística, económica, social, cultural e ambiental das várias parcelas do seu território, com vista à ulterior aprovação das concretas operações de reabilitação a efectuar na área ou áreas delimitadas;

 - Criar um procedimento de controlo prévio - está previsto um novo procedimento rápido e simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas, para realizar obras conformes com planos de pormenor de reabilitação urbana previamente aprovados e que sigam o procedimento de comunicação prévia, uma vez que estas operações estão já enquadradas num instrumento de gestão territorial que define a extensão das intervenções admitidas na área por ele abrangida;

 - Certas operações urbanísticas isoladas passam a ser consideradas como reabilitação urbana - a ser aprovada esta proposta, podem ser consideradas as operações urbanísticas sobre edifícios ou fracções localizados fora de áreas de reabilitação urbana, construídos há pelo menos 30 anos, que justifiquem uma intervenção devido à sua insuficiência, degradação ou obsolescência, para efeitos de conferir adequadas características de desempenho e de segurança. A proposta exige que as obras preservem as fachadas principais do edifício, mantenham os seus elementos arquitectónicos e estruturais de valor patrimonial, o número de pisos e a configuração da cobertura, e não reduzam a sua resistência estrutural. Os bens imóveis individualmente classificados ou em vias de classificação estão fora da aplicação deste procedimento.

Operações urbanísticas com novo modelo de controlo prévio

O novo procedimento de controlo prévio de operações urbanísticas de reabilitação sujeita estas operações a comunicação prévia.

Basta que o particular comunique ao município que pretende realizar a obra e poderá avançar com as mesmas. A câmara tem 15 dias para lhe responder. Se não rejeitar a comunicação prévia, esta considera-se admitida, podendo o interessado dar início às obras.

A decisão sobre a comunicação prévia passa a ser centralizada numa única entidade pública, que pode ser o próprio município ou uma entidade por este designada.

Ainda no âmbito do controlo prévio, a proposta prevê a simplificação do procedimento de autorização de utilização dos imóveis que tenham sido objecto de operações urbanísticas realizadas ao abrigo do procedimento simplificado agora criado, quando a referida autorização seja exigida pelo regime jurídico da urbanização e edificação.

A proposta prevê que, quando o município não ordene a realização da vistoria no prazo de 10 dias, o termo de responsabilidade valerá como autorização de utilização, substituindo o alvará de utilização, acompanhado do requerimento de autorização de utilização e do comprovativo da apresentação de ambos à entidade gestora. Os técnicos garantem as condições e o município pode intervir mais tarde nas situações em que considere ser necessária vistoria.

Regras para obras de reabilitação

A proposta prevê ainda nesse âmbito um regime específico relativo ao cumprimento das regras de construção, pois o actual, no entender do Governo, torna a execução de uma obra de reabilitação difícil ou mesmo inexequível, pois são regras aprovadas muito tempo depois da construção original do edifício e desajustadas para construções mais antigas.

Para não deixar obras de reabilitação de edifícios necessárias por fazer, por não ser possível cumprir integralmente as regras posteriores à respectiva construção, essas intervenções poderão passar a realizar-se em certas condições. Assim, desde que aquela operação não origine ou agrave a desconformidade com as normas em vigor ou permita mesmo a melhoria generalizada do seu estado, poderá fazer-se.

A identificação das regras que não são cumpridas terá de ser feita e devidamente fundamentada pelo técnico autor do projecto de reabilitação, através de um termo de responsabilidade. Quando o técnico assuma esta responsabilidade, a câmara (ou entidade competente para apreciar o procedimento simplificado) não irá ter em consideração as mencionadas regras.

A verificação da conformidade do procedimento e da execução das operações urbanísticas com as normas legais e regulamentares será assegurada pela entidade competente no exercício das suas competências de fiscalização e de tutela da legalidade urbanística.

Outras alterações

A proposta inclui ainda a simplificação de vários procedimentos em matéria de urbanismo, nomeadamente:

- Procedimento de constituição da propriedade horizontal - quando estejam em causa operações urbanísticas de reabilitação urbana, dispensa-se a intervenção do município. O técnico habilitado poderá certificar que estão reunidos os requisitos legais, o que valerá para efeitos de constituição da propriedade horizontal;

- Maioria necessária para a realização de certas obras - muda a maioria necessários para realizar de edifícios que tenham pelo menos oito fracções autónomas. Será o caso da colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado;

- Condóminos com deficiência - prevê a possibilidade de qualquer condómino, que tenha no seu agregado familiar uma pessoa com mobilidade condicionada, colocar rampas de acesso e plataformas elevatórias, mediante comunicação nesse sentido ao administrador do condomínio e observância das normas técnicas legalmente previstas;

- Estado de conservação dos imóveis - são uniformizados os critérios para determinar o estado de conservação dos imóveis, aplicando-se-lhes as regras de determinação do nível de conservação dos prédios e fracções autónomas arrendados.