Nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º53/2014, de 8 de abril, durante sete anos vão aplicar-se regras excecionais àreabilitação de edifícios ou de frações, cuja construção tenha sido concluídahá pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, sempreque estejam afetos ou se destinem a ser afetos total ou predominantemente aouso habitacional.

Estamos na presença de um regime excecionale temporário que entrou em vigor no dia 13 de abril, a aplicar aos procedimentosde controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação de edifícios oude frações, incluindo processos pendentes naquela data e os procedimentos (incluindooperações isentas de controlo prévio) que estiverem pendentes quando os seteanos terminarem.

Deste modo, as operações realizadas aoabrigo deste regime excecional não são afetadas pela cessação de vigência dodiploma, enquanto os edifícios ou frações mantiverem um uso habitacionalpredominante. Por outro lado, os regimes jurídicos que incidem sobre asmatérias reguladas mantêm-se e aplicam-se sempre que não colidam com asexceções agora previstas, assim como as normas dos instrumentos de gestãoterritorial aplicáveis às operações urbanísticas que constituem o seu objeto.

I - Âmbito de aplicação

Este regime jurídico aplica-se àreabilitação de edifícios ou de frações, cuja construção tenha sido concluídahá pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, sempreque se destinem a ser afetos total ou predominantemente ao uso habitacional, ouseja, pelo menos 50% da sua área destina-se a habitação e a usos complementarescomo estacionamento, arrecadação ou usos sociais.

II - Requisitos de aplicação

Para a reabilitação se realizar ao abrigodeste regime é preciso que:

-         As frações se destinem total ou predominantemente ao usohabitacional;

-         A operação urbanística não pode originar desconformidades, nemagravar as existentes;

-         A operação urbanística deve contribuir para a melhoria dascondições de segurança e salubridade do edifício ou fração.

Neste âmbito, consideram-se operações dereabilitação as seguintes operações urbanísticas:

-          Obras de conservação;

-          Obras de alteração;

-          Obras de reconstrução;

-          Obras de construção ou de ampliação, na medida em que sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável, desde que não ultrapassem os alinhamentos e a cércea superior das edificações confinantes mais elevadas e não agravem as condições de salubridade ou segurança de outras edificações;

-         Alterações de utilização.

Apesar de excecional, o regime prevê umasalvaguarda estrutural que determina que as intervenções em edifíciosexistentes não podem diminuir as condições de segurança e de salubridade daedificação nem a segurança estrutural e sísmica do edifício.

III - Dispensas aplicáveis

As operações urbanísticas acimaidentificadas são legalmente dispensadas, ao abrigo destas normas excecionais,da aplicação dos seguintes regimes, relativamente a regras expressamenteprevistas nos seguintes regimes jurídicos:

A) Regulamento Geral das Edificações Urbanas

- comunicações verticais (escadas,elevadores e a altura dos edifícios);

- distância mínima entre fachadas, pédireito, características e dimensão dos compartimentos, áreas brutas dos fogos,(sem prejuízo da existência de, pelo menos, um vão em cada compartimento dehabitação);

- ventilação transversal (existência elocalização de janelas);

- existência e características delogradouros e pátios;

- distâncias ou dimensões mínimas defachadas sobre logradouros ou pátios, varandas, alpendres ou outras construçõessalientes das paredes, suscetíveis de prejudicar as condições de iluminação ouventilação;

- acessos a caves, sótãos, águas-furtadas emansardas;

- características das instalações sanitáriase esgotos, incluindo retretes, ventilação e renovação do ar;

- sistemas de evacuação de lixos;

- pode efetuar-se, mantendo o pé-direitopreexistente, a alteração de parte de um edifício ou de uma fração autónoma deuso habitacional para uso não habitacional, sem que se altere o usopredominante habitacional do edifício.

B) Regulamento dos Requisitos Acústicos dosEdifícios

- estão dispensadas do cumprimento derequisitos acústicos as obras de conservação, de alteração, de reconstrução, deconstrução ou de ampliação e alterações de utilização.

- prevê-se como exceção as obras que tenhampor objeto partes de edifício ou frações autónomas destinados a usos nãohabitacionais.

C) Regime Legal de Acessibilidades

- a dispensa de aplicação abrange as normastécnicas que definem as condições de acessibilidade a satisfazer no projeto ena construção de espaços públicos, equipamentos coletivos e edifícios públicose habitacionais.

D) Eficiência energética e qualidade térmica

- a dispensa abrange os requisitos mínimosde eficiência energética e qualidade térmica, nas situações em que existamincompatibilidades de ordem técnica, funcional ou de valor arquitetónico, ouincompatibilidades de viabilidade económica;

- as exigências legais de instalação de sistemassolares térmicos para aquecimento de água sanitária, assim como o recurso aformas alternativas e renováveis de energia, podem ser dispensadas quandoexistam incompatibilidades de ordem técnica, funcional, de viabilidade económicaou de valor arquitetónico, desde que justificadas mediante termo deresponsabilidade subscrito pelo técnico autor do projeto.

Para justificar as incompatibilidadestécnicas ou de viabilidade económica é preciso um termo de responsabilidadesubscrito pelo técnico autor do projeto, que terá de indicar especificamentequais as normas legais ou regulamentares em vigor que o projeto não observa efundamentar a não observância dessas normas.

E) Gás e telecomunicações

No que respeita às instalações de gás emedifícios, não é obrigatória a instalação de redes de gás, nem a apresentaçãodo respetivo projeto, relativamente aos edifícios abrangidos, quando não estejaprevista a sua utilização e desde que esteja prevista outra fonte energética.

Quanto a infraestruturas de telecomunicações,nos edifícios abrangidos pelo regime excecional de reabilitação apenas éobrigatória a instalação das seguintes infraestruturas de telecomunicações:

- espaços para as tubagens da colunamontante do edifício;

- passagem aérea de topo e entrada de cabossubterrânea;

- as redes de tubagem necessárias para aeventual instalação posterior de diversos equipamentos, cabos e outrosdispositivos;

- sistemas de cablagem em pares de cobre,cabo coaxial, para distribuição de sinais sonoros e televisivos do tipo A e emfibra ótica.

As referidas tubagens devem garantir aligação das redes e infraestruturas públicas de comunicações do exterior doedifício até ao interior do mesmo e, no caso das infraestruturas para cabos efibra ótica, a uma das divisões secas de maior dimensão de cada fração.

O incumprimento das instalações obrigatóriasconstitui contraordenação muito grave. As coimas a pagar situam-se entre 500 e3.740 euros e entre 5.000 e 44.891,81 euros, consoante sejam praticadas porpessoas singulares ou coletivas, respetivamente.