Nos termos do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro e da Lei n.º 60-A/2011 de 30 de Novembro, que introduzem um regime geral de avaliação de prédios urbanos, cuja iniciativa e condução pertence à Direcção-Geral dos Impostos, está em curso a avaliação geral de prédios urbanos.

Este regime de avaliação geral, que entrou em vigor em 1 de Dezembro de 2011, adita várias disposições ao diploma que aprovou o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Pretende-se que este procedimento de avaliação geral seja simples e célere em obediência a princípios de economia, eficiência e eficácia, ainda que sempre sobre a égide do princípio da legalidade e no respeito pelas garantias dos contribuintes.

Iniciativa do procedimento

A iniciativa da avaliação de um prédio urbano no âmbito da avaliação geral caberá aos serviços centrais da DGCI. Os documentos necessários para avaliação dos prédios urbanos, ou seja, as plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais, no caso de imóveis, e o alvará de loteamento, no caso de terrenos para construção serão enviados, por via electrónica, pelas câmaras municipais aos serviços de finanças da área de situação dos prédios urbanos, nos 10 dias subsequentes à sua solicitação. Caso esse envio não seja possível, as câmaras municipais procedem ao seu envio em formato papel, no mesmo prazo de 10 dias.

Nos prédios urbanos em que se verifique a impossibilidade da entrega dos referidos documentos (plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais, no caso de imóveis, e o alvará de loteamento), as câmaras municipais deverão proceder, com a cooperação dos proprietários, à determinação da área bruta de construção do edifício ou da fracção e da área excedente à de implantação.

 Valor patrimonial tributário

Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos que serão avaliados ao abrigo deste da avaliação geral são determinados por avaliação directa. Para efeitos da avaliação geral, o valor base dos prédios edificados (Vc), o coeficiente de localização (Cl) e o coeficiente de vetustez (Cv), são os vigentes e determináveis em 30 de Novembro de 2011.

De sublinhar que na avaliação geral não é obrigatória a vistoria do prédio a avaliar, justificada pela celeridade e simplicidade que se pretende conferir a este regime e a que a vistoria individual de cada prédio a avaliar obstaria.

Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos que tenham sido objecto da avaliação geral entram em vigor:

- Em 31 de Dezembro de 2012, para efeitos do IMI;

- No momento da ocorrência dos respectivos factos tributários, para efeitos dos restantes impostos.

Estas datas não se aplicam aos prédios urbanos que, antes das mesmas, sejam avaliados para efeitos de inscrição na matriz e de reclamação da matriz, e também para efeitos de determinação de valor de venda de bem penhorado.

As decisões relativas a requerimentos e a pedidos de segunda avaliação, reclamações ou impugnações reportam-se as datas acima referidas.

O valor patrimonial tributário do prédio urbano resultante da avaliação geral será notificado ao sujeito passivo por transmissão electrónica de dados ou, não sendo tal possível, por via postal registada. Caso a notificação seja efectuada por via postal registada, a mesma presume-se realizada no 3.º dia posterior ao do registo ou no 1.º dia útil seguinte, quando aquele dia não seja útil.

À câmara municipal da área da situação do prédio urbano será disponibilizada, também por via electrónica, a informação relativa ao resultado da avaliação geral, para os efeitos de segunda avaliação do prédio.

Segunda avaliação de prédios urbanos

Sempre que o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças discordarem do resultado da avaliação geral de prédio urbano, poderão requerer ou promover a segunda avaliação, no prazo de 30 dias a contar da data em que o sujeito passivo tenha sido notificado.

A segunda avaliação, cujo pedido é dirigido ao chefe do serviço de finanças da área da situação do prédio e instruído nesse serviço periférico local, será realizada por um perito avaliador independente designado pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) e é concluída no prazo de 60 dias após a entrada do pedido.

As despesas da segunda avaliação requerida pelo sujeito passivo ficam a seu cargo, com o limite mínimo de duas unidades de conta, ou seja, 204 euros, sempre que o valor contestado se mantenha ou aumente. Caso a segunda avaliação seja referida pela câmara municipal, as despesas ficam a seu cargo, com o mesmo limite mínimo de 204 euros.

A decisão da segunda avaliação é notificada por transmissão electrónica de dados ou, não sendo tal possível, por via postal registada.

Caso a discordância com o valor apurado na segunda avaliação se mantenha, esta decisão poderá ser impugnada mo prazo de 90 dias a contar da notificação, com fundamento em qualquer ilegalidade.

Findo o prazo de 30 dias para requerer segunda avaliação ou, tendo sido pedida segunda avaliação, no momento em que a respectiva decisão produza os seus efeitos, os serviços centrais da DGCI procedem à actualização da matriz em resultado da avaliação geral do prédio urbano.

Peritos locais da avaliação geral e peridos independentes

Em cada serviço de finanças existem um ou mais peritos locais, nomeados pelo director-geral dos Impostos, que prestam serviço durante a realização da avaliação geral, competindo ao perito local realizar as avaliações gerais dos prédios urbanos que lhe forem cometidas.

O número de peritos locais, em cada serviço de finanças, será fixado pelo director-geral dos Impostos.

A Direcção-Geral dos Impostos pode, para a designação dos peritos locais, solicitar a colaboração das ordens profissionais e de associações profissionais com atribuições nas áreas técnicas adequadas à realização da avaliação geral.

Já os peritos avaliadores independentes, que constam de listas organizadas por distrito e por ordem alfabética, serão nomeados pela CNAPU, competindo-lhes proceder à segunda avaliação. Na sua designação, a CNAPU terá em consideração o seu domicílio e a localização do prédio urbano a avaliar, com vista a uma maior economia de custos.

Convém salientar que as competências da CNAPU passará a constar a organização de listas de peritos avaliadores independentes por distrito e por ordem alfabética, e designá-los para efeitos da segunda avaliação de prédios urbanos de acordo com as novas regras da avaliação geral

Prédios urbanos arrendados

Caso o prédio ou parte de prédio urbano abrangido pela avaliação geral esteja arrendado por contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano, ou por contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (que Revê o regime do arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais), o valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, não pode exceder o valor que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação do factor 15.

Os proprietários, usufrutuários ou superficiários de prédios urbanos arrendados, em tais circunstâncias, deverão apresentar, até ao dia 31 de Agosto de 2012, participação de que constem a última renda mensal recebida e a identificação fiscal do inquilino, conforme modelo aprovado por portaria do Ministro das Finanças.

 Esta participação deverá ser acompanhada dos seguintes documentos:

- Fotocópia autenticada do contrato escrito ou na sua falta por meios de prova idóneos nos termos a definir por portaria do Ministro das Finanças.

- Cópia dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 até ao mês anterior à data da apresentação da participação, ou ainda por mapas mensais de cobrança de rendas, nos casos em que estas são recebidas por entidades representativas dos proprietários, usufrutuários ou superficiários de prédios arrendados.

O valor patrimonial tributário para efeitos exclusivamente de IMI, será notificado ao respectivo titular e passível de reclamação ou impugnação nos termos gerais.

Porém, o valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, fixado segundo estas regras, não será aplicável, prevalecendo, para todos os efeitos, o valor patrimonial tributário determinado na avaliação geral, nas seguintes situações:

- Falta de apresentação da participação ou dos elementos previstos nos n.os 2, 3 e 4 nos prazos estabelecidos nos números anteriores;

- Não declaração de rendas, até 31 de Outubro de 2011, referentes aos contratos de arrendamento previstos no n.º 1 para efeitos do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e de imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas respeitantes aos períodos de tributação compreendidos entre 2001 e 2010;

- Divergência entre a renda participada e a constante daquelas declarações;

- Não declaração de rendas referentes aos contratos de arrendamento previstos no n.º 1 para efeitos do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e de imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas respeitantes aos períodos de tributação que se iniciem em ou após 1 de Janeiro de 2011;

- Transmissão onerosa ou doação do prédio ou parte do prédio urbano; ou

- Cessação do contrato de arrendamento.

Caso o regime jurídico do arrendamento urbano venha a ser alterado, o valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, de prédio ou parte de prédio urbano fixado poderá vir a ser revisto.

 Regime de salvaguarda de prédios urbanos

De forma a proteger os sujeitos passivos de um eventual aumento substancial do imposto a pagar, estabeleceu-se um regime de salvaguarda.

Assim, a colecta do IMI respeitante aos anos de 2012 e 2013 e liquidado nos anos de 2013 e 2014, respectivamente, por prédio ou parte de prédio urbano objecto da avaliação geral, não pode exceder a colecta do IMI devido no ano imediatamente anterior adicionada, em cada um desses anos, do maior dos seguintes valores:

- 75 euros; ou

-Um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação geral e o IMI devido do ano de 2011 ou que o devesse ser, no caso de prédios isentos.

A colecta do IMI de prédio ou parte de prédio urbano objecto da avaliação geral, destinado à habitação própria e permanente de sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a 4.898 euros, não pode exceder a colecta do IMI devido no ano imediatamente anterior adicionada, em cada ano, de um valor igual a 75 euros.

No caso de o sujeito passivo deixar de beneficiar deste regime, ou seja tiver um rendimento superior a 4.898 euros, aplicar-se-á a regra relativamente à diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação geral e a colecta do IMI devido no ano imediatamente anterior. De sublinhar que se encontram excluídos deste regime de salvaguarda os seguintes prédios:

- Devolutos e aos prédios em ruínas;

- Que sejam propriedade das entidades sedeadas em paraísos fiscais;

- Que se verifique uma alteração do sujeito passivo do IMI após 31 de Dezembro de 2011, salvo nas transmissões por morte de que forem beneficiários o cônjuge, descendentes e ascendentes quando estes não manifestem vontade expressa em contrário.

Revogação de normas

Recorde-se que a partir de 1 de Janeiro de 2012 foi revogada a norma que previa que os prédios urbanos já inscritos na matriz eram avaliados, nos termos do CIMI, aquando da primeira transmissão ocorrida após a sua entrada em vigor, tal como as primeiras transmissões gratuitas isentas de imposto do selo, bem como às transmissões a favor de sujeitos passivos de IRC, ainda que dele isentas, ocorridas após 1 de Janeiro de 2004, inclusive, e as primeiras transmissões de partes sociais de sociedades sujeitas a IMT, ou de estabelecimentos comerciais, industriais ou agrícolas de cujo activo façam parte prédios urbanos, ocorridas após 1 de Janeiro de 2004, inclusive.

Outra norma cuja revogação se operou a partir da mesma data, é a que estabelecia o prazo de entrega da declaração modelo n.º 1 do IMI em caso de transmissões gratuitas de prédios urbanos, (até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária em sede de Imposto do Selo).

Por último também se deu a revogação da norma que estabelecia que as plantas de arquitectura a juntar à declaração modelo n.º 1, para efeitos de avaliação dos prédios, eram fornecidas gratuitamente pelas câmaras municipais.