A nova lei que estabelece as bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, aprovada na generalidade no Parlamento, define os critérios gerais para a avaliação do solo. Prevê expressamente que, neste âmbito, não são considerados os valores potenciais correspondentes a expectativas decorrentes do uso de solo ou da utilização de edificações previstos nos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal com o propósito de aumentar o respetivo valor.

Assim, o solo é avaliado pelo método de avaliação mais apropriado, tendo em consideração a sua situação concreta. A avaliação faz-se de acordo com os métodos comparativo de valores de mercado, de capitalização do rendimento ou de custo de reposição, a definir em lei. A avaliação das edificações tem ainda em conta o respetivo estado de conservação. As regras de avaliação aplicam-se à avaliação do solo, das instalações, das construções, edificações e outras benfeitorias, bem como dos direitos legalmente constituídos sobre ou em conexão com o solo e benfeitorias que suporta.

Esta avaliação tem por objeto a determinação dos seguintes aspectos:

- Valor fundiário para efeitos de execução dos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, na ausência de acordo entre os interessados;

- Preço a pagar ao proprietário na venda ou no arrendamento forçados, nos termos da lei.

O valor do solo obtém-se através da aplicação de mecanismos de regulação económico-financeiros, a definir legalmente e que incluem a redistribuição de benefícios e encargos decorrentes de planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal. No que respeita à avaliação do solo rústico, faz-se mediante a capitalização do rendimento anual, plurianual, real, atual ou potencial da exploração. O rendimento potencial é calculado atendendo ao rendimento decorrente do uso, da fruição ou da exploração dos terrenos, utilizando os meios técnicos que conduzam ao uso do solo mais eficiente.

As benfeitorias e plantações são avaliadas de forma independente em relação ao solo, mediante a aplicação de critérios diferenciadores de avaliação que atendam à respetiva conformidade com a lei, os programas e os planos territoriais aplicáveis ou mecanismos de controlo prévio ou sucessivo das operações urbanísticas. Quando avaliadas de forma independente do solo, são valorizadas pelo método do custo de reposição depreciado no momento a que a avaliação respeita.

Quanto à avaliação do solo urbano, este é avaliado considerando o valor conjunto do solo e das benfeitorias nele realizadas, nos termos da lei. A avaliação do solo urbano atende aos seguintes aspetos:

- Valor correspondente ao aproveitamento ou edificabilidade concreta estabelecidos pelo plano aplicável ou, na sua ausência, ao valor referente à edificabilidade média definida no plano territorial de âmbito intermunicipal ou municipal, deduzidos os valores de cedência média por via perequativa, nos termos legais;

- Valor do edificado existente, deduzidos os custos da sua reabilitação, bem como, quando seja esse o caso, o valor dos deveres e das obrigações previstos para realização da edificabilidade concreta prevista no plano territorial de âmbito intermunicipal ou municipal.

As benfeitorias são avaliadas de forma independente em relação ao solo mediante a aplicação de critérios diferenciadores de avaliação que atendam à respetiva conformidade com a lei, programas e planos territoriais aplicáveis ou mecanismos de controlo prévio ou sucessivo de operações urbanísticas.

Tributação do património imobiliário

Conforme previsto na proposta para a nova lei dos solos, ordenamento e urbanismo, a tributação do património imobiliário urbano respeita o princípio da equivalência ou do benefício, atendendo ao investimento que beneficie o desenvolvimento socioeconómico das populações, realizado em: habitação com fins sociais; infraestruturas territoriais; equipamentos de utilização coletiva; ações de regeneração, reabilitação e renovação urbana; e preservação e qualificação ambientais.

A tributação do património imobiliário rústico respeita o princípio da capacidade contributiva, tomando em consideração o rendimento fundiário decorrente de uma utilização eficiente do solo e promovendo o efetivo aproveitamento do mesmo.

Redistribuição de benefícios e encargos

Todas as operações urbanísticas (sistemáticas e não sistemáticas) estão sujeitas ao regime económico-financeiro. Os planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal contêm instrumentos dessa redistribuição de benefícios e encargos a efetivar no seu respetivo âmbito. Tomam por referência unidades operativas de planeamento e gestão, bem como unidades de execução, considerando a globalidade de território por eles abrangida.

Assim, esta redistribuição de benefícios e encargos aplica-se a todas as operações urbanísticas que ocorram no território em causa, concretizando a afetação das mais-valias decorrentes do plano ou de ato administrativo. Para concretizar esta aplicação, os planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal fundamentam o processo de formação das mais-valias fundiárias e definem os critérios para a sua parametrização e redistribuição. Podem ainda ser estabelecidos por lei mecanismos de distribuição de encargos e benefícios destinados a compensar os custos decorrentes da proteção de interesses gerais, nomeadamente, a salvaguarda do património cultural, a valorização da biodiversidade ou da proteção de ecossistemas.

Estão previstos três tipos de redistribuição de benefícios e encargos:

1. Afetação social de mais-valias gerais atribuídas pelo plano territorial;

2. Distribuição entre os proprietários fundiários dos benefícios e encargos;

3. Contribuição com áreas para a implementação, instalação e renovação de infraestruturas, equipamentos, espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva.