A determinação do valor patrimonial tributário (artigo 38.º e seguintes do CIMI) dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços (trabalho a levar a cabo por peritos) resulta da seguinte expressão:
em que:
O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele custo.
O custo médio de construção compreende os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, designadamente os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
Por proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, o Governo, por intermédio do Ministro de Estado e das Finanças, mandou publicar a Portaria n.º 90/2006, de 27 de Janeiro, que fixou o custo médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI (Vc), em 492, a vigorar no ano de 2006.
A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
em que:
A área bruta privativa (Aa) é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção a que se aplica o coeficiente 1.
As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou fracção, considerando-se para esse efeito locais acessórios, garagens e parqueamentos, arrecadações, instalações para animais, sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coefi ciente 0,30.
A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou da sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025, e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.
O coeficiente de afectação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o Quadro 2.

O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 2, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35, e em zonas de elevado valor de mercado imobiliário ser elevado até 3.
Os coefi cientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.
Na fixação do coeficiente de localização são tidas em consideração, nomeadamente, as seguintes características:
O zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens a que se refere o n.º 2 do artigo 45.º (o valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas – valor patrimonial tributário dos terrenos para construção).
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam dos Quadros 3 e 4.

Quadro 3 Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Coeficientes Majorativos Moradias unifamiliares Até 0,20 Localização em condomínio fechado 0,20 Garagem individual 0,04 Garagem colectiva 0,03 Piscina individual 0,06 Piscina colectiva 0,03 Campo de ténis 0,03 Outros equipamentos de lazer 0,04 Qualidade construtiva Até 0,15 Localização excepcional Até 0,02 Sistema central de climatização 0,03 Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos 0,02 Minorativos Inexistência de cozinha 0,10 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08 Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02 Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03 Existência de áreas inferiores às regulamentares 0,05 Inexistência de elevadores em edifícios com mais de três pisos 0,02 Estado deficiente de conservação Até 0,10

Quadro 4 Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Coeficientes Majorativos Localização em centro comercial 0,25 Localização em edifícios destinados a escritórios 0,10 Sistema central de climatização 0,10 Qualidade construtiva Até 0,10 Existência de elevadores e ou escadas rolantes 0,03 Minorativos Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08 Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03 Inexistência de elevadores em edifícios com mais de três pisos 0,02 Estado deficiente de conservação Até 0,10

Para efeitos de aplicação dos quadros supra considera(m)-se:
a) Cozinha: um local onde se encontram instalados equipamentos adequados para a preparação de refeições;
b) Instalações sanitárias: os compartimentos do prédio com um mínimo de equipamentos adequados às respectivas funções;
c) Redes públicas de distribuição de água, de electricidade, de gás ou de colectores de esgotos: as que, sendo privadas, sirvam um aglomerado urbano constituído por um conjunto de mais de 10 prédios urbanos;
d) Áreas inferiores às regulamentadas: as que estejam abaixo dos valores mínimos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU);
e) Condomínio fechado: um conjunto de edifícios, moradias ou fracções autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante ou a totalidade do dia;
f) Piscina: qualquer depósito ou reservatório de água para a prática da natação desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de água;
g) Equipamentos de lazer: todos os que sirvam para repouso ou para a prática de actividades lúdicas ou desportivas;
h) Localização excepcional: quando o prédio ou parte do prédio possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que influenciem o respectivo valor de mercado;
i) Centro comercial: o edifício ou parte de edifício com um conjunto arquitectonicamente unificado de estabelecimentos comerciais de diversos ramos, em número não inferior a 45, promovido, detido e gerido como uma unidade operacional, integrando zona de restauração, tendo sempre uma loja âncora e ou cinemas, zonas de lazer, segurança e parqueamento;
j) Edifício de escritórios: o prédio ou parte de prédio concebido arquitectonicamente por forma a facilitar a adaptação e a instalação de equipamentos de acesso às novas tecnologias;
k) Deficiente estado de conservação: quando os elementos construtivos do prédio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens;
l) Para aferição da qualidade construtiva, considera-se a utilização de materiais de construção e revestimento superiores aos exigíveis correntemente, nomeadamente madeiras exóticas e rochas ornamentais.
As directrizes para definição da qualidade de construção, localização excepcional e estado deficiente de conservação são estabelecidos pela CNAPU com base em critérios dotados de objectividade e, sempre que possível, com base em fundamentos técnico-científicos adequados.
O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou data da conclusão das obras de edificação, de
acordo com o Quadro 5.


O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.
O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edifi cações autorizadas ou previstas.
Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação são tidas em consideração as características referidas supra (acessibilidades..., proximidade de equipamentos sociais…, transportes públicos, etc.).
O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos supra mencionados (vide Ac e Ad).
O valor patrimonial tributário de outros prédios, é, no caso dos edifícios, determinado nos termos supra indicados, com as adaptações necessárias. No caso de ser possível utilizar as regras apontadas, deve o perito utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno.
No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0,005 antes referido, ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.
O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é determinado como se de terreno para construção se tratasse.