De acordo com a Proposta nº 38/XII, de 29 de dezembro de 2011 (já aprovada) inquilinos e senhorios poderão brevemente combinar a renda entre si, uma consequência das novas regras, relativas à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano atualmente em vigor, o NRAU. Caso a proposta seja aprovada no Parlamento, a lei de arrendamento passará a prever o diálogo entre as partes em vários aspetos destes contratos.

O acordo entre arrendatário e o dono do imóvel é possível nos seguintes casos:
- Atualizar o valor da renda;
- Denunciar o contrato;
- Situação de carência económica do inquilino (arrendamento para habitação);
- Inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade maior que 60% (arrendamento para habitação);
- Microentidades (arrendamentos para fins não habitacionais).

Refira-se que se prevê que a atualização de rendas quer no arrendamento para habitação quer para fins não habitacionais, entra em vigor em 1 de Janeiro de 2013. Até 31 de Dezembro de 2012 continuam a aplicar-se as atuais regras do NRAU. 

Negociação da renda

Cabe ao senhorio iniciar o mecanismo de negociação da renda, propondo o valor da sua atualização e o tipo e a duração do contrato que pretende. Por sua vez, o arrendatário pode responder:

- Aceitando a proposta - nos contratos para habitação, se o arrendatário aceitar a proposta, o valor da renda é atualizado, considerando-se o contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, a menos que as partes acordem noutra duração;

- Contrapropondo nova renda, tipo e duração do contrato -  caso o inquilino apresente uma contraproposta, se o senhorio aceitar o valor da renda mas não houver acordo quanto ao tipo e/ou à duração do contrato, o contrato considera-se sempre celebrado por prazo certo, por cinco anos. Se o senhorio não aceitar a renda contraproposta pelo arrendatário pode denunciar o contrato, pagando-lhe uma indemnização correspondente a cinco anos do valor médio das rendas propostas por cada um deles, a qual é agravada se o acordo se frustrar por pequenas margens;

- Denunciando o contrato de arrendamento - havendo lugar a denúncia, o arrendatário deve desocupar a casa em sete meses, eventualmente até 13 meses caso haja crianças ou estudantes no agregado familiar do arrendatário. Em alternativa, o senhorio pode optar por atualizar a renda, em função do valor patrimonial tributário do locado. Neste caso, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos, de forma a garantir as situações em que o senhorio não tenha disponibilidade financeira para pagar a indemnização. Face ao procedimento de negociação desencadeado pelo senhorio, o arrendatário que não aceite a proposta e opte pela denúncia do contrato, deve desocupar o local arrendado em três meses, sem qualquer a atualização da renda ou recebimento de indemnização pela cessação do contrato.

A importância do rendimento do agregado familiar

Na sua resposta ao processo de atualização da renda desencadeado pelo senhorio, o arrendatário pode também invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a 33.950 euros, o que corresponde a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), correspondente a 14 retribuições mínimas mensais garantidas (RMMG) no valor de 485 euros, conforme estabelecido no NRAU, valores de 2011.

Nestes casos, a atualização da renda corresponderá, durante um período transitório de cinco anos, a um máximo de 25% ou de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, consoante o rendimento do agregado seja igual ou superior ou inferior a 500 euros mensais.

O limite de atualização será sempre 1/15 do valor do local arrendado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel. Trata-se do valor máximo que corresponderá à taxa de esforço considerada adequada para afetação à habitação do agregado familiar do arrendatário.

Durante os cinco anos, salvo acordo entre as partes, não poderá ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato. Findo esse período, ou no decurso do mesmo no caso de o rendimento do agregado familiar do arrendatário se elevar para valores iguais ou superiores a cinco RMNA, a renda passa a poder ser atualizada nos termos gerais.

Também no que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, em que, durante os mesmos cinco anos, a renda apenas pode ser atualizada por referência ao valor do imóvel. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode cessar o contrato nem alterar-se o seu tipo.

Outro caso em que será possível negociar a renda: A idade do inquilino.

O arrendatário, na sua resposta à proposta do senhorio, pode invocar e comprovar que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Nestas situações poderá haver atualização de renda pelo valor negociado ou pelo valor do imóvel arrendado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel, exceto no caso de se verificar, em simultâneo, uma situação de carência económica. Atendendo a razões de mobilidade associadas à idade não poderá ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato, a não ser que ambas as partes acordem quanto a esse aspeto também.