LEGISLAÇÃO EXPLICADA (maio 2018)

Seguro de responsabilidade civil - peritos avaliadores de imóveis – sistema financeiro.


I Introdução

A Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, veio regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões («peritos avaliadores de imóveis»). O n.º 1 do artigo 7.º daquela determina a contratação de um seguro para garantia da responsabilidade civil profissional dos peritos avaliadores de imóveis, fixando ainda o capital mínimo deste.

Por sua vez, o n.º 5 daquele mesmo artigo 7.º da referida lei estabelece que os demais requisitos e condições do seguro de responsabilidade civil profissional dos peritos avaliadores de imóveis são fixados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, nomeadamente quanto às franquias, âmbito territorial e temporal, direito de regresso e exclusões.

Nestes termos, foi agora publicada a Portaria n.º 124/2018de 7 de maio.

Entende-se, que se justifica relembrar, a legislação supra referida, ainda que sumariamente. Assim:

II Aspectos relevantes da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro

A Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, doravante referidos «peritos avaliadores de imóveis».

Nos termos legais, só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem:
a) Estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários («CMVM»); e
b) Celebrar por documento escrito os termos em que exerce a sua atividade com a entidade responsável pela gestão de organismo de investimento coletivo, instituição de crédito, sociedade financeira, sociedade gestora de fundos de pensões ou empresa de seguros ou de resseguros.

O perito avaliador de imóveis não pode subcontratar em terceiros as suas funções.

O registo de peritos avaliadores de imóveis é concedido pela CMVM a pessoas singulares e coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

Apenas podem ser registados peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas que disponham de colaboradores que sejam peritos avaliadores de imóveis registados junto da CMVM, em número mínimo adequado, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva.

A contratação de colaboradores para o exercício da atividade de perito avaliador de imóveis após a concessão do registo a pessoas coletivas é comunicada à CMVM para efeitos do averbamento no registo da pessoa coletiva.

II.1 Idoneidade

Na apreciação da idoneidade, a CMVM procede à verificação do modo como os peritos avaliadores de imóveis gerem habitualmente os seus negócios ou exercem a sua atividade, em especial nos aspetos que revelem incapacidade para decidirem de forma ponderada, criteriosa e independente ou a tendência para não cumprirem pontualmente as suas obrigações ou para terem comportamentos incompatíveis com a preservação da confiança nas suas funções.

No que respeita a pessoas coletivas, a avaliação da idoneidade incide igualmente sobre os membros do órgão de administração e de fiscalização.

Entre outras circunstâncias atendíveis, considera-se indiciador de falta de idoneidade o facto de a pessoa em causa ter sido:
a) Condenada em processo-crime, nomeadamente pela prática de crimes contra o património, incluindo abuso de confiança, pelos crimes de corrupção, branqueamento de capitais, manipulação do mercado, abuso de informação, prática ilícita de atos ou operações de seguros, de resseguros ou de gestão de fundos de pensões, ou crimes previstos no Código das Sociedades Comerciais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 262/86, de 2 de setembro e subsequentes alterações;
b) Declarada insolvente;
c) Identificada como pessoa afetada pela qualificação da insolvência como culposa, nos termos previstos nos artigos 185.º a 191.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 53/2004, de 18 de março;
d) Condenada em processo de contraordenação instaurado pela CMVM, Banco de Portugal ou Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

Não é considerada idónea a pessoa que dolosamente preste declarações falsas ou inexatas sobre factos relevantes no âmbito da apreciação de idoneidade.

A apreciação da idoneidade pela CMVM é precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

II. 2 Qualificação e experiência profissional

A avaliação da qualificação e da experiência profissional competem à CMVM, sendo precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

No caso de pessoas coletivas, a avaliação prevista no número anterior incide sobre um número mínimo adequado de membros do órgão de administração, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva e à dimensão do próprio órgão de administração.

Só é reconhecida qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis e currículo profissional relevante, que demonstrem:
a) Conhecimento nas seguintes áreas:
i) Princípios da Teoria Económica;
ii) Princípios de Finanças Empresariais;
iii) Funcionamento dos Mercados Financeiros;
iv) Construção;
v) Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos;
vi) Planeamento Urbanístico e Ordenamento do Território;
vii) Gestão e Operações Imobiliárias;
viii) Ética na Atividade Financeira;
b) Conhecimento aprofundado nas seguintes áreas:
i) Análise de projetos de investimento;
ii) Métodos de Avaliação de Imóveis;
iii) Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário;
iv) Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário;
v) Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento no Imobiliário;
c) Prática profissional diversa com duração e níveis de responsabilidade que estejam em consonância com as características e a complexidade da atividade de avaliação de imóveis.

O conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e Acumulação de Créditos.

II.3 Procedimento de apreciação da idoneidade e de avaliação da qualificação e experiência profissionais
Admitido o pedido de registo, a CMVM, solicita ao Banco de Portugal e à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões parecer quanto à apreciação da idoneidade e avaliação da qualificação e experiência profissionais apresentados no pedido de registo, enviando os elementos instrutórios relevantes.

O Banco de Portugal e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões comunicam à CMVM o respetivo parecer por escrito no prazo de 15 dias a contar da receção da informação enviada pela CMVM.

Na ausência de comunicação no prazo referido no número anterior considera-se que há parecer favorável.

Os pareceres negativos que sejam emitidos pelo Banco de Portugal ou pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões são acompanhados da respetiva fundamentação, de facto e de direito.

Sempre que cheguem ao seu conhecimento quaisquer factos supervenientes ao registo de um perito avaliador de imóveis que possam afetar os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissional da pessoa em causa, a CMVM procede a uma nova avaliação dos requisitos em causa.

II.4 – Exercício de actividade
Os peritos avaliadores de imóveis devem adotar políticas e procedimentos escritos adequados e eficazes que regulem, designadamente:
a) Os padrões de ética, de independência, de qualificação profissional e de organização interna que devem observar no exercício das suas funções;
b) As metodologias e práticas profissionais usadas para garantir a qualidade dos seus serviços;
c) Os termos em que podem realizar operações em nome próprio sobre imóveis ou outras suscetíveis de gerar conflitos de interesse;
d) A sua política em matéria de conflitos de interesses e o método de determinação da remuneração que deve ser seguido para garantir a independência e objetividade da avaliação elaborada;
e) As regras relativas ao segredo profissional.

Para efeitos do disposto na alínea d), a remuneração dos peritos avaliadores de imóveis não pode depender, direta ou indiretamente, do valor de avaliação ou do valor do imóvel.

Os peritos avaliadores de imóveis estão dispensados da adoção das políticas e dos procedimentos previstos nos números anteriores caso se sujeitem a um código de conduta ou deontológico aprovado por uma associação profissional representativa de peritos avaliadores de imóveis que assegure a fiscalização e o sancionamento dos seus associados.

Tratando-se de peritos avaliadores de imóveis que sejam pessoas coletivas, estas asseguram o cumprimento das políticas e procedimentos ou do código de conduta ou deontológico por parte de todos os seus colaboradores que sejam peritos avaliadores de imóveis, independentemente da relação jurídica que com estes mantenham.

II.5 Associações profissionais de peritos avaliadores de imóveis
As associações profissionais representativas de quaisquer pessoas singulares ou coletivas que realizem avaliações de imóveis que pretendam aprovar um código de conduta ou deontológico relevante para efeitos da dispensa prevista anteriormente devem comunicar essa pretensão à CMVM.

Os códigos de conduta ou deontológicos aprovados pelas associações profissionais devem definir as políticas e procedimentos de atuação a ser respeitados no exercício da atividade de avaliação de imóveis e abranger, pelo menos, os aspetos mencionados anteriormente. A dispensa prevista depende ainda de as associações possuírem os meios técnicos e humanos necessários à monitorização e sancionamento do respetivo incumprimento. As políticas e procedimentos constantes desse código de conduta ou deontológico asseguram que as avaliações de imóveis sejam realizadas com competência, independência e objetividade. Os códigos de conduta ou deontológicos aprovados pelas associações profissionais para efeitos da dispensa prevista são comunicados por estas à CMVM e divulgados ao público, em sítio na Internet dessas associações.

II.6 Incompatibilidades

Não podem prestar serviços às entidades referidas supra os peritos avaliadores de imóveis que se encontrem numa situação suscetível de afetar a sua imparcialidade de análise, nomeadamente, em resultado de interesse específico no imóvel objeto de avaliação, ou de qualquer relação, comercial ou pessoal, com as entidades envolvidas, em particular as seguintes:
a) Relação contratual que dependa do valor do imóvel ou do valor da ação ou da unidade de participação ou detenção, nos termos do artigo 20.º do Código dos Valores Mobiliários, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 486/99, de 13 de novembro, de ações ou unidades de participação nos organismos de investimento coletivo ou nos fundos de pensões a que o imóvel respeita ou de outros ativos financeiros cuja valorização dependa do valor do mesmo;
b) Relação de domínio ou de grupo, na aceção do artigo 21.º do Código dos Valores Mobiliários, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 486/99, de 13 de novembro com:
i) A entidade contratante;
ii) Os acionistas ou participantes dos organismos de investimento coletivo ou com os associados dos fundos de pensões em causa; ou
iii) Os depositários dos organismos de investimento coletivo ou dos fundos de pensões em causa;
c) Detenção de participação, direta ou indireta, igual ou superior a 2 % dos direitos de voto correspondentes ao capital social em qualquer das entidades referidas nas subalíneas da alínea anterior;
d) Designação como membro de órgão social de:
i) Entidades referidas nas subalíneas da alínea b);
ii) Participantes dos organismos de investimento coletivo em causa; ou
iii) Pessoas coletivas que se encontrem em relação de domínio ou de grupo com as entidades referidas nas subalíneas anteriores;
e) Relação de trabalho subordinado com qualquer das entidades referidas na alínea anterior;
f) Seja pessoa coletiva cujo sócio pessoa singular com participação, direta ou indireta, igual ou superior a 2 %, mantenha uma relação profissional com a entidade contratante;
g) Prestação em acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, incluindo nos dois anos anteriores, de forma direta ou indireta, à entidade contratante, aos organismos de investimento coletivo ou aos fundos de pensões em causa;
h) Se encontre numa das situações referidas nas alíneas anteriores em relação a sociedade imobiliária participada pelos organismos de investimentos coletivo ou pelos fundos de pensões em causa.

Relembrados os aspectos essenciais da Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro, passamos à análise da portaria.

III Objeto
A Portaria n.º 124/2018, de 7 de Maio, define os requisitos e as condições aplicáveis ao seguro de responsabilidade civil previsto no artigo 7.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, a celebrar pelos peritos avaliadores de imóveis pessoa singular e coletiva que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões («peritos avaliadores de imóveis»).

IV Âmbito, coberturas e capitais seguros
O contrato de seguro de responsabilidade civil previsto no artigo 7.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro cobre a obrigação de indemnizar terceiros por danos decorrentes de ações ou omissões imputáveis ao perito avaliador de imóveis no exercício da sua atividade, nos termos e para os efeitos do disposto na Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, com um mínimo de capital seguro por anuidade no valor de:
a) (euro) 500 000; ou
b) (euro) 250 000, quanto aos peritos avaliadores de imóveis registados há menos de três anos e quanto àqueles cujos montantes avaliados no ano anterior são inferiores a (euro) 20 000 000.

O contrato de seguro produz efeitos em relação aos sinistros decorrentes do exercício da atividade de perito avaliador de imóveis em território nacional. Bem assim, o contrato de seguro cobre a responsabilidade civil do segurado por atos ou omissões geradores de responsabilidade civil ocorridos durante o período de vigência do contrato, abrangendo os pedidos de indemnização apresentados até dois anos após a cessação do mesmo, desde que não cobertos por outro contrato de seguro posterior válido.

V Exclusões
O contrato de seguro de responsabilidade civil exclui os pagamentos devidos a título de responsabilidade criminal, contraordenacional ou disciplinar do segurado. Não que não possam ser exigíveis, a sede e fundamentos serão outros, nomeadamente em sede de responsabilidade civil extra-contratual.

O contrato de seguro de responsabilidade civil pode excluir a cobertura:
a) Dos danos causados ao tomador do seguro, quando distinto do segurado;
b) Dos danos causados a quaisquer pessoas cuja responsabilidade esteja garantida pelo contrato de seguro, bem como ao cônjuge, pessoa que viva em união de facto com o segurado, ascendentes e descendentes ou pessoas que com eles coabitem ou vivam a seu cargo;
c) Dos danos causados a membro dos órgãos sociais, ou a pessoa que exerça cargo de administração, gerência, direção ou chefia ou atue em representação legal ou voluntária da pessoa cuja responsabilidade se garanta;
d) Dos danos resultantes de atos ou omissões do segurado ou de quem este seja civilmente responsável, praticados em conluio com o lesado, no sentido de obter para este um benefício ilegítimo ao abrigo do contrato de seguro;
e) Das custas e quaisquer outras despesas provenientes do procedimento criminal, fianças, coimas, multas, taxas ou outros encargos de idêntica natureza;
f) Dos danos resultantes de guerra, greve, lock-out, tumultos, comoções civis, assaltos em consequência de distúrbios laborais, sabotagem, terrorismo, atos de vandalismo, insurreições civis ou militares ou decisões de autoridades ou de forças usurpando a autoridade e hi-jacking;
g) Dos danos ocorridos em consequência de ato para o qual, nos termos da lei ou dos regulamentos aplicáveis, o segurado não se encontre habilitado;
h) Dos danos cobertos por qualquer outro tipo de seguro obrigatório.

VI Franquia
O contrato de seguro de responsabilidade civil pode incluir uma franquia, a qual não é oponível a terceiros lesados ou aos seus herdeiros.

Compete ao segurador, em caso de pedido de indemnização, responder integralmente pela indemnização devida, sem prejuízo do direito a ser reembolsado pelo obrigado do valor da franquia aplicada.

VII Direito de regresso
Conforme artigo 524.º do Código Civil: O devedor que satisfizer o direito do credor além da parte que lhe competir tem direito de regresso contra cada um dos condevedores, na parte que a estes compete, o mesmo é dizer que tem direito a ser reembolsado.

O contrato de seguro de responsabilidade civil pode prever o direito de regresso do segurador contra o segurado, quando os danos resultem de:
a) Atos ou omissões dolosas do segurado, ou de pessoa por quem ele seja civilmente responsável;
b) Atos e omissões praticados pelo segurado ou por pessoa por quem ele seja civilmente responsável, quando praticados em estado de demência ou sob a influência do álcool, de estupefacientes ou outras drogas ou produtos tóxicos.

VIII Caducidade do contrato de seguro
Um contrato, em princípio, pode cessar em virtude de 4 factos: caducidade, resolução, denúncia e revogação. A revogação constitui a cessação do contrato por acordo das partes, campo fértil para a autonomia privada. A resolução consubstancia-se na comunicação à contra-parte da cessação do contrato por verificação de alguma causa contratada. A denúncia é o instituto jurídico em que, num contrato com execução duradoura, a comunicação da vontade de cessação do contrato torna possível a extinção do contrato. A caducidade corresponde ao fim do contrato mediante a verificação de alguma característica, normalmente temporal.

Na Portaria n.º 124/2018 define-se que o contrato de seguro caduca automaticamente:
a) Na data do cancelamento ou da suspensão do registo do perito avaliador de imóveis, a seu pedido;
b) Na data do cancelamento do registo do perito avaliador de imóveis pela CMVM;
c) Na data em que o perito avaliador de imóveis seja condenado em sanção acessória de interdição de exercício de atividade;
d) Na data em que o perito avaliador de imóveis seja condenado em sanção acessória de cancelamento do registo do perito avaliador de imóveis.

IX Entrada em vigor
A Portaria n.º 124/2018 entra em vigor a 7 de junho de 2018.